关于金丰路13号、金埕里6号 “三旧”改造项目改造方案的公示
2018-05-17 来源:() 阅读(1392)

金三旧办〔201823

关于金丰路13号、金埕里6号“三旧”改造项目改造方案的公示

 为切实做好金丰路13号、金埕里6号“三旧”改造项目的改造工作,根据有关“三旧”改造政策精神,现将《金丰路13号、金埕里6号“三旧”改造项目改造方案》进行公示,广泛征求公众意见。现对相关事项公示如下:

一、公示时间:2018年518日至2018年524

二、公示方式:

(一)网上公示:金平政务网站。

(二)现场公示:改造项目现场(改造方案详见金平政务网站)。

三、凡是对本次改造方案内容有意见与建议的,可在公示期内采用书面形式向本办提出,逾期未提出的,视为放弃上述权利。

金平区三旧办地址:汕头市金平区利安路1号(升达大厦)四楼。

联系电话:88284504。

 

              金平区三旧改造工作领导小组办公室

                   2018年515

 汕头市金丰路13号、金埕里6

“三旧”联合改造方案

     根据《关于下达“金丰路13号、金埕里6号片区”“三旧”改造计划的通知》(汕金三旧办[2013]93号)的精神,金丰路13号、金埕里6号片区已列入汕头市2013年度“三旧”增补改造计划,广东熙泰房产开发有限公司、汕头市原晟房产开发有限公司拟对上述两地块进行联合改造,现形成改造方案如下:

一、改造地块的基本情况

(一)金丰路13号地块情况

1、地块现状

金丰路13号地块位于汕头市金平区金丰13号(现金丰路2号,东经116.692582度,北纬23.378019度),地块东至汕头酱油厂、西至韩江堤、南至汕头酱油厂、北至金丰路,标图入库图斑号44051100397。土地权属人为广东省第二建筑工程公司(下称:广东二建),国有土地使用证号为汕国用[1996]字第80200120,证上产权占地面积19117.5 ㎡(折合28.68实测用地范围内总面积18506.25㎡(折合27.759亩),权属清楚,不涉及任何纠纷及法律诉讼,不涉及欠缴税费的问题。2010年列入汕头市年度“三旧”改造计划,2013年列入增补改造计划。

2、地块改造推进过程

2012年3月经广东省国资委和广东建工集团批准,同意地块权属人广东二建公开征集合作方进行合作改造。2012年11月,广东二建通过南方联合产权交易中心征集到合作方:广东敦庆建筑工程有限公司(下称“广东敦庆”)。合作权益比例为广东二建占51%,广东敦庆占49%。

经双方协商,报经广东建工集团和省国资委批准同意,确定成立项目公司对地块进行改造,项目公司股权比例为:广东二建占51%,广东敦庆占49%。2017年11月14日正式成立项目公司,项目公司名称:汕头市原晟房产开发有限公司,注册资本金191,194,746.00元,广东二建以金丰路13号土地使用权作价出资,占51%,敦庆公司以货币资金出资,占49%。汕头市原晟房产开发有限公司(下称:原晟开发)负责金丰路13号项目“三旧”改造的全部开发业务。

(二)金埕里6号地块情况

1、地块现状

金埕里6号地块位于汕头市汕樟路金埕里6号(原汕头酱油厂老厂区,东经116.693596度,北纬23.376941度),标图入库图斑号44051100397。土地权属人为汕头酱油厂,产权证号为粤房地证字第0476450号,证上产权占地面积14780.80㎡(折合22.19亩),实测用地范围内总面积14890.25㎡(折合22.835亩)。2013年列入增补改造计划,

 

2、地块改造推进过程

2013年7月份,经汕头市国资委批准,同意汕头酱油厂金埕里6号地块结合企业改革,选择广东熙泰房产开发有限公司,作为金埕里6号旧厂房用地的合作开发单位。

2014年8月,汕头市企改办作出了《关于汕头酱油厂实施“留壳走人”企业改革思路的批复》,明确解决职工安置问题。

2016年2月,汕头市国资委作出了关于汕头酱油厂《改革实施方案》(附:《职工分流安置方案》)的批复。

2017年8月,汕头市国资委又作出了《关于汕头酱油厂与广东熙泰房产开发有限公司合作“三旧”改造项目〈“三旧”改造合作协议书〉的批复》(汕国资函[2017]371号),同意汕头酱油厂与广东熙泰签订的《“三旧”改造合作协议书》。协议中约定广东熙泰作为金埕里6号项目的开发主体,汕头酱油厂提供现状土地,广东熙泰提供全部建设资金,协议约定汕头酱油厂获得等于或不少于7775.03万元的改造收益,用于解决酱油厂历史遗留问题等,由广东熙泰在项目实施之前分期垫付。项目建成的所有房地产 权全部归广东熙泰所有,项目经营产生的项目利益、损益概由广东熙泰负责。

(三)下达计划情况

按照汕头市政府规划要求,金丰路13号须与相邻酱油厂金埕里6号进行联合开发,汕头市人民政府于2013年下发《关于下达增补汕头市2013年度“三旧”改造计划的通知》(汕府函[2013]102号)和《关于分解下达汕头市2013年度“三旧”改造计划的通知》(汕府[2013]59号),明确梅溪河沿岸片区改造原则必须在30亩以上,并将金丰路13号、金埕里6号作为一个片区下达计划。汕头市金平区“三旧”办《关于下达“金丰路13号、金埕里6号片区”“三旧”改造计划的通知》(汕金三旧办[2013]93号),通知要求请广东熙泰协调好广东二建及汕头酱油厂做好该片区整合改造工作,做到统一规划、统一改造。并做好项目前期准备工作,形成改造方案上报。

片区规划情况

上述联合片区改造地块符合汕头市土地利用总体规划,并已纳入汕头市“三旧”改造规划和2013年度增补改造计划。汕头市城乡规划局已出具该联合片区建设用地规划条件及红线图,片区规划用地总面积33396.0㎡(50.094亩),其中:实用地面积21406.0㎡(金丰路13号9336.5㎡,金埕里6号12069.5㎡)。具体见《关于出具梅溪河沿岸片区B06-01、B04-01部分地块(金丰路13号、金埕里6号)“三旧”改造项目用地规划条件的复函》(汕规函[2014]276号)。

三、联合改造方式

鉴于两地块原已各自征集到合作单位,且已明确各自地块的改造单位及投资约定,经两地块产权人及相关合作者协商同意,金丰路13号、金埕里6号片区由广东熙泰作为联合开发主体,负责片区开发的一切工作以及协调相关权利人,做好片区规划、设计等工作。

项目投资由原各地块合作单位根据约定进行投资和分配权益。原则上广东熙泰按与汕头酱油厂的协议约定负责酱油厂地块上开发建设的投资;原晟开发负责原金丰路13号约定的投资。

项目建成按比例分配,广东熙泰与原晟开发按各自规划实用地面积占成片规划实用地总面积的比例进行按面积分配,即广东熙泰的权益比例为56.38%,原晟开发的权益比例为43.62%。双方按权益进行预售确权,各自销售及核算成本。

广东熙泰负责做好成片规划设计工作,保证双方在投入、收益上公平、合理。具体实施以广东熙泰和原晟开发签订的《联合开发协议》执行。

、土地利用现状情况

地块原为广东二建及汕头酱油厂旧仓库、厂房,广东二建上盖物约为6000㎡,汕头酱油厂上盖物约为4500 ㎡。目前部分出租,部分闲置。

、协议补偿情况

广东二建及汕头酱油厂拥有上述两地块100%的权益,上盖仓库、厂房由广东二建和汕头酱油厂内部单位使用、出租,搬迁赔偿问题由广东二建和汕头酱油厂自行解决。

项目拟改造情况

根据汕头市城乡规划局《关于出具梅溪河沿岸片区B06-01、B04-01部分地块(金丰路13号、金埕里6号)“三旧”改造项目用地规划条件和复函》汕规函【2014】276号文,广东熙泰受联合开发各方委托,委托广东建联建筑设计有限公司进行联合开发设计,拟建设5幢20-29层高层住宅楼,总建筑面积131457.8 ㎡。其中:可计容面积96210.0㎡,地下室面积34247.8㎡,架空活动层面积1000㎡。容积率为4.5。项目拟打造成一流绿化园林景观,并配合江景优势,着力打造安全、舒适、环保、便利、和谐的社区文化,开发成中高档住宅小区。具体拟改造情况如下:

(一)金丰路13号、金埕里6号联合成片规划条件

1 用地位置:汕头市金丰路13号(现金丰路2号)、金埕里6号,即梅溪河东侧、沿江路与金丰路交界处东南侧

2 用地性质:B01-02(之一)为公绿地

B04-01(之一)和B06-01(之一)为住宅兼容居住小区级服务设施用地

3 用地总面积(权属范围):33396.0平方米(50.094亩)其中:

1) 道路、公共绿地面积:11990.0平方米(17.985亩)

2)实用地面积:21406.0平方米(32.109亩)

①B04-01(之一)实用地面积:26.0平方米(0.039亩)

②B06-01(之一)实用地面积:21380.0平方米(32.070亩)

4 规划技术指标要求:

1) 容积率

①B04-01(之一)地块:1.0<容积率≤4.5,26.0㎡<地面以上建筑面积≤117.0㎡

②B06-01(之一)地块: 1.0<容积率≤4.5,21380.0㎡<地面以上建筑面积≤96210.0㎡,地面以上可建建筑面积含阳台及悬挑实体面积

2) 建筑密度:B04-01(之一)和B06-01(之一)地块≤25%

3) 绿地率:B04-01(之一)和B06-01(之一)地块≥25% 

4) 停车率:B04-01(之一)和B06-01(之一)地块≥20%

5) 建筑高度:B04-01(之一)和B06-01(之一)地块≤90米

(二)其余规划条件根据汕头市规划局《关于出具梅溪河沿岸片区B06-01、B04-01部分地块(金丰路13号、金埕里6号)“三旧”改造项目用地规划条件的复函》(汕规函[2014]276号)执行。

)改造后的综合效益

项目经济效益分析:经估算,本项目建设总投资5.81亿元,收益约0.84亿元,建设收益水平合理,切实可行。

行业影响分析:项目位于汕头金平梅溪河东岸,现状周边多为闲置老厂区、仓库,周围边经济落后,环境较差。根据《汕头市梅溪河沿岸片区改造控制性详细规划公示》,梅溪河沿岸片区未来承担汕头市重要的城市居住区功能,片区定位是城市核心绿化景观走廊,旧城改造示范区,具备游憩休闲、文化娱乐、商业服务等功能的现代化综合型滨水生活社区。该地块拥有稀缺的江景资源,区位优势明显,具有较好的开发前景。将对梅溪河沿岸片区居住品质和城市环境带来极大的变化。金丰路13号、金埕里6号片区改造项目改造后建成5幢高层住宅,总面积约13.15万㎡。将项目打造成一流绿化园林景观,并配合汕头市政府提出的梅溪河“一河两岸”景观设计理念,利用江景优势,着力打造安全、舒适、生态、和谐的社区文化,改善周边坏境,并带动整个片区的“三旧”改造。

区域经济影响分析:项目的建成一方面可改善区域环境、美化城市景观,另一方面可盘活地块土地资源,提高经济效益,有效提升片区价值。

七、改造成本与融资情况

改造项目预算改造投资成本约5.81亿元,具体如下:

    项目成本估算表               单位:万元

序号

项目

金额

备注

1

土地成本

22616.78

按土地评估价格

2

认购廉租房成本

618.05

根据汕头市房管局《关于2017年度“三旧”改造项目认购廉租住房房源价格标准的公告》(汕房产公告[2017]2号),按可计容建筑面积比例1%、金平区价格6424元/㎡计算

3

搬迁费用

500

含土地上盖物(钢混结构1154.5㎡、铁架简易结构3889.13㎡)拆除及拆迁安置补偿,参照汕头金平区大堤围征地拆迁安置补偿标准,按钢混结构900元/㎡、铁架简易结构250元/㎡计算。

4

建安工程费(毛坯)

27606.14

包括地下室、主体建筑工程等,按总建筑面积每平方2100元计算

5

前期费用

2070.46

包括市政配套费、勘察设计费等,按建安工程费7.5%计算。

6

利息

2376.66

按贷款期1年,即(补交地价+2至5项累计)*1*6.63%

7

管理费

1115.75

按1-6项的2%计提

8

销售及广告费

780

按销售收入的1%计提

9

不可预见费

500

按500万元预计

10

总成本

58183.84

1-9项累计

项目改造资金全部由广东熙泰和原晟开发按约定比例自筹出资 

、建设时序

改造地块自本联合改造方案获批之日起1年内申请办理供地手续,在完成供地手续之日起1年内完成报建手续,工程开工建设,工期3年,预计自本改造方案批准之日起5年内完成竣工验收并投入使用。公共配套设施的建设按照《关于印发汕头市中心城区“三旧”改造项目公共服务设施配套规划细则(试行)等四个配套文件的通知》(汕府办[2011]47号)规定执行。

、廉租住房的配建情况

根据汕头市政府《关于印发汕头市“三旧”改造中推进廉租住房建设的意见的通知》(汕府〔2014〕71号)的精神,本项目可按照可建住宅建筑面积的1%比例配套廉租住房,向汕头市房产管理部门认购廉租住房房源落实配套任务。

                        

           

 

广东熙泰房产开发有限公司

汕头市原晟房产开发有限公司

                                       2018 年 3 月 28 日

 

 

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