关于大窖东围片区旧厂房“三旧”改造项目改造方案的公示
2018-05-17 来源:() 阅读(1718)

金三旧办〔201825

关于大窖东围片区旧厂房“三旧”改造项目

改造方案的公示

 为切实做好大窖东围片区旧厂房“三旧”改造项目的改造工作,根据有关“三旧”改造政策精神,现将《大窖东围片区旧厂房“三旧”改造项目改造方案》进行公示,广泛征求公众意见。现对相关事项公示如下:

一、公示时间:2018年518日至2018年524

二、公示方式:

(一)网上公示:金平政务网站。

(二)现场公示:改造项目现场(改造方案详见金平政务网站)。

三、凡是对本次改造方案内容有意见与建议的,可在公示期内采用书面形式向本办提出,逾期未提出的,视为放弃上述权利。

金平区三旧办地址:汕头市金平区利安路1号(升达大厦)四楼。

联系电话:88284504。

              

              金平区三旧改造工作领导小组办公室

                  2018年515

大窖东围片区旧厂房“三旧”改造项目改造方案

根据汕头市人民政府办公室《关于印发汕头市“三旧”改造工作实施意见的通知》(汕府办〔201012号)、《关于印发汕头市三旧改造项目申报、审批操作方法(试行)等五个配套文件的通知》(汕府办〔2010158号)、《关于印发汕头市中心城区三旧改造项目公共服务设施配套规划细则(试行)等四个配套文件的通知》(汕府办〔201147号)《关于印发汕头市进一步加快推进三旧改造实施工作意见的通知》(汕府办〔201275)、《关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》(粤府〔201696号)、《汕头市人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的实施意见的通知》(汕府〔201770号)和《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》(粤国土资规字〔20183号)等文件的有关精神以及汕府〔201281号、汕金三旧办〔20129号文,大窖东围片区已列入汕头市2012年度“三旧”改造计划。并经汕头市金平区人民政府“汕金府办复〔2014135号”文件批复,同意由汕头市星河湾房地产开发有限公司(下称“星河湾公司”)和汕头市金平区金砂街道大窖经济联合社(下称“大窖经联社”)为合作主体对大窖东围片区进行改造。改造方案如下:   

一、改造地块的基本情况

改造地块位于汕头市金凤路与护堤路交界西南侧,改造四至范围:东至护堤路,西至下岐居委、腊味厂,南与原汕头市食品公司仓库为界并部分延伸至大窖路中线北侧,北至腊味厂(即下岐报本路)。土地情况如下:改造地块总用地面积64340.29平方米(折合96.510亩),土地权属人为大窖经联社,其中集体建设用地58450.25平方米(折合87.675亩)已办理不动产权证,证号列:粤2017汕头市不动产权第0035185号;国有建设用地5890.04平方米(折合8.835亩),已办理不动产权证,证号列:粤(2017)汕头市不动产权第0067299号。其中集体建设用地需完善历史用地手续的用地面积3124.74平方米(折合4.687亩)。(以上用地权属情况详见附表1

上述土地涉及的土地权属清楚,不涉及 “三地”情况,不涉及有关补偿、收购和土地置换情况。已纳入“三旧”改造标图建库成果,图斑编号为440511001954405110022744051100396金平区国土分局已出具拟改造地块地籍调查报告。

二、规划情况

改造地块符合汕头市土地利用总体规划和城市总体规划,已纳入汕头市“三旧”改造专项规划和2012年度实施计划,并已编制《汕头市梅溪河沿岸改造片区控制性详细规划局部修编(大窖北-下岐南片)控制性详细规划》。汕头市城乡规划局已出具该改造地块红线图及规划条件,详见《关于大窖东围片区旧厂房“三旧”改造项目建设用地规划条件的复函》(汕规金函〔201838号)。

三、土地利用现状情况

拟改造地块自1987年起由大窖经联社开始使用。土地现用途为村民集体用地,大部分建筑物为单层简易临时厂房等,建筑面积约42992.7平方米,容积率0.67,上盖物基底面积占单元地块面积比例达67%。年产值约900万元,这些旧厂房建筑物同周边城市规划极不协调,已不符合城市规划要求,须进行更新改造。

四、协议补偿情况

星河湾公司2014年12月18日取得金平区人民政府《关于同意大窖东围片区旧厂房“三旧”改造项目大窖经联社用地合作改造有关事项的批复》(汕金府办复〔2014〕135号),批复同意由星河湾公司大窖经联社为合作主体,对大窖经联社约96.510三旧改造范围用地进行改造。除区间道路、公共绿地等配套设施应由建设部门按规定实施的以外,星河湾公司负责项目改造建设全部资金费用和办理相关手续。星河湾公司大窖经联社合作建设的分配比例为:容积率小于或等于4时,按照容积率为4的标准分配,大窖经联社分得建筑面积32.5%的房产;容积率超过4部分,大窖经联社分得10%的房产。其他按照双方所签订的《合作建设合同书》约定执行。

五、土地拟改造情况

改造地块按规定完成“三旧”改造项目转变土地功能、性质(集体建设用地转为国有建设用地)和办理规划手续后,由星河湾公司投入资金进行改造建设,改造后该宗土地使用用途为住宅兼容居住小区服务设施用地、住宅兼容零售商业用地、小学用地。

(一)改造地块规划设计条件如下:

1、用地位置: 护堤路大窖东围工业区

2、用地性质:住宅用地兼容服务设施用地(R21/R22)、住宅用地兼容零售商业用地(R21/B11)、小学用地(A33

3、权属用地总面积:64340.3平方米(96.510亩),其中:

1)道路绿化面积:13422.8平方米(20.134亩)

2)实用地面积:50917.5平方米(76.376亩)

4、规划技术指标要求

1)地块一

①用地性质:小学用地(A33

②用地面积:4883.4平方米(7.325亩)

③容积率:≤0.9,计容建筑面积≤4395.1平方米(含阳台和悬挑实体面积);

④建筑密度:≤30%

⑤绿地率:≥35%

⑥停车配建比例:≥10%

⑦本地块应与周边规划控制预留的学校用地统一规划,统筹建设。

2)地块二

①用地性质:住宅用地/零售商业用地(R21/B11

②用地面积:13679.9平方米(20.520亩)

③容积率:≤4.5(其中住宅≤4.0,商业≤0.5),住宅计容建筑面积≤54719.6平方米,商业计容建筑面积≤6840.0平方米(含阳台和悬挑实体面积);

④建筑密度:≤40%,其中主楼≤25%

⑤住宅绿地率:≥25%,商业绿地率:≥20%

⑥停车配建比例:≥20%,新建住宅停车位按100%建设充电设施或预留安装充电设施接口;

⑦建(构)筑物海拔限高≤108米;

⑧配套设施建设规模:各项配套设施建设规模不得小于相应括号内的建筑面积数值,单位为平方米,配电房(160)、水泵房(40)、垃圾收集间(10)各一处。配电房、水泵房、垃圾收集间在符合相关技术标准规范,经相关行政主管部门同意后可与地块三合并建设。

3)地块三

①用地性质:住宅用地/零售商业用地(R21/B11

②用地面积:18867.3平方米(28.301亩)

③容积率:≤4.5(其中住宅≤4.0,商业≤0.5),住宅计容建筑面积≤75469.2平方米,商业计容建筑面积≤9433.7平方米(含阳台和悬挑实体面积);

④建筑密度:≤40%,其中主楼≤25%

⑤住宅绿地率:≥30%,商业绿地率:≥20%

⑥停车配建比例:≥20%,新建住宅停车位按100%建设充电设施或预留安装充电设施接口;

⑦建(构)筑物海拔限高≤108米;

⑧配套设施建设规模:各项配套设施建设规模不得小于相应括号内的建筑面积数值,单位为平方米,配电房(240)、水泵房(40)、垃圾收集间(10)各一处。

⑨现状加油站未迁建落地之前,地块改造建设应按相关规范预留安全间距。

4)地块四

①用地性质:住宅用地/服务设施用地(R21/R22

②用地面积:13306.3平方米(19.959亩)

③容积率:≤4.5,计容建筑面积≤59878.4方米(含阳台和悬挑实体面积);

④建筑密度:≤25%

⑤绿地率:≥25%

⑥停车配建比例:≥20%,新建住宅停车位按100%建设充电设施或预留安装充电设施接口;

⑦建(构)筑物海拔限高≤108米;

⑧配套设施建设规模:各项配套设施建设规模不得小于相应括号内的建筑面积数值,单位为平方米,配电房(200)、水泵房(40)、垃圾收集间(10)各一处。

5)地块五

①用地性质:住宅用地(R21)(现状保留)

②用地面积:64.2平方米(0.096亩)

6)地块六

①用地性质:住宅用地/零售商业用地(R21/B11

②用地面积:36.9平方米(0.055亩)

③容积率:≤4.5(其中住宅≤4.0,商业≤0.5),住宅计容建筑面积≤147.6平方米,商业计容建筑面积≤18.5平方米(含阳台和悬挑实体面积);

④因该地块面积较小,应与周边相邻地块统一规划实施。

7)地块七

①用地性质:住宅用地/服务设施用地(R21/R22

②用地面积:79.5平方米(0.119亩)

③容积率:≤4.0,计容建筑面积≤318.0平方米(含阳台和悬挑实体面积);

④因该地块面积较小,应与周边相邻地块统一规划实施。

其他有关规划设计条件,按《关于大窖东围片区旧厂房“三旧”改造项目建设用地规划条件的复函》(汕规金函〔201838号)执行。

(二)拟建设情况

改造地块拟开发建设集生活、娱乐、商业、休闲活动场所于一体的高层住宅区。改造后计划建成917~32层商住楼,总建筑面积、栋数按相关部门核准的结果为准。

鉴于连接地块二与地块三、地块三与地块四之间存在区间小路,将小区地下空间切断且各地块的面积均不大,不利于地下空间的利用,且地下出入口的增加容易造成交通拥堵,为业主出入带来不便。为更好提升项目改造效果,项目改造计划将上述连接地块二与地块三、地块三与地块四之间的区间路地下空间建设地下通道,使项目地下空间实现互联互通,地下停车场局部一层,局部两层。

(三)改造后的综合效益

经济效益分析:经估算,本项目建设总投资6.3亿元,总收益约6300万元,建设收益水平合理,切实可行。

行业影响分析:

地块地处大窖村和下岐南片工业区,人口密集,存在改善居住环境的刚性需求,若整宗用地进行开发可提升片区配套档次,提升周边居民的生活品质。另外,这个区域从进一步从未来的价值看,由于区域控规的调整,区域内拥有大量的三旧改造项目资源,未来土地开发量将会持续上升,将改变当前档次低下、质量不高的商业现状,推动这个区域的商业朝精致、高品位的方向发展。

区域经济影响分析:

区域经济影响分析,汕头市中心城区人口密集,房源紧缺,供求关系互动明显,随着经济的不断发展,消费者对中高档住房需求加大,商品房屋的配备设施日趋完善,再加上该项目周边仍存在着不少旧厂房,项目的建成在缓解市场需求的基础上,将带动周边地区旧厂房的改造及相关服务行业的发展,为市场提供更多的就业岗位。项目的建成一方面可改善区域环境、美化城市景观,另一方面可盘活地块土地资源,提高经济成效,有效提升片区价值。

宏观经济影响分析:

2016年以来,在房地产相关利好政策的推动下,购房者普遍观望的心态出现了松动,汕头市销售市场处于井喷状态,需求明显上升,该项目的建成将为市民提供更多的选择空间,该项目的成功建设必将增强购房者的购买信心,从而促进汕头房地产行业的发展。

六、改造成本与融资情况

该改造项目预算投资总成本约6.3亿元人民币,各项单元工程的内容及其成本估算如下:

序号

项目

总金额

(万元)

所占比例

备注

1

土地成本

7000

11.1%

 

2

前期开发费用

3200

5.1%

 

3

建安工程及配套费

52800

83.8%

 

4

开发建设成本合计

63000

100%

 

改造资金由汕头市星河湾房地产开发有限公司自筹。

七、建设的时序

改造地块自本改造方案获批之日起1年内申请办理供地手续,在完成供地手续之日起1年内完成报建手续,工程开工建设,工期3年,预计自本改造方案批准之日起5年内完成竣工验收并投入使用。    

八、廉租住房的配建情况

根据市政府汕府[2014]71号《关于印发汕头市“三旧”改造中推进廉租住房建设的意见的通知》的精神,本项目按照可建住宅面积的1%在本地块按照廉租住房有关标准配套建设廉租住房。

九、有关本项目规划配套小学的建设管理问题

按《汕头市中心城区“三旧”改造项目公共服务设施配套规划实施细则(试行)》文执行,改造主体按照规划要求预留小学用地,涉及配套小学建设问题届时按省市有关政策及汕金府办复2017117号文件落实

 



 

 汕头市金平区金砂街道大窖经济联合社

                    汕头市星河湾房地产开发有限公司

                           2018323

 

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