关于荣信改造项目(光华路79号)“三旧”改造项目改造方案的公示
2016-10-19 来源:() 阅读(915)

 金三旧办〔2016〕47号

为切实做好荣信改造项目(光华路79号)“三旧”改造项目的改造工作,根据有关“三旧”改造政策精神,现将《荣信改造项目(光华路79号)“三旧”改造项目改造方案》进行公示,广泛征求公众意见。现对相关事项公示如下:

一、公示时间:2016年10月11日至2016年10月17日

二、公示方式:

(一)网上公示:金平政务网站。

(二)现场公示:改造项目现场(改造方案详见金平政务网站)。

三、凡是对本次改造方案内容有意见与建议的,可在公示期内采用书面形式向本办提出,逾期未提出的,视为放弃上述权利。

金平区三旧办地址:汕头市金平区利安路1号(升达大厦)四楼。

联系电话:88284504。               

  金平区三旧改造工作领导小组办公室

                  2016年10月11日

 

荣信改造项目(光华路79号)“三旧”改造方案

 

根据汕头市三旧改造工作领导小组办公室《关于金平区新增2010年度“三旧”改造项目计划的通知》(汕三旧办通[2010]13号)及汕头市人民政府《关于延长2010至2012年度“三旧”改造计划期限的通知》(汕府函[2013]89号)精神,荣信改造项目(光华路79号)已列入汕头市“三旧”改造计划和汕头市“三旧”改造专项规划,现我司拟对该项目进行自主改造,特编制改造方案如下:

一、改造地块的基本情况

改造地块位于汕头市金平区光华路79号(东经116.676956,北纬23.369392),东至汕头市陶瓷工艺公司,西至光华路小学、厦岭妈宫和厦岭路小区,南至厦岭路,北至光华路。改造范围总占地面积42782.2 M2,折合64.173亩,该地块已办理土地权属登记,国有土地使用证号为汕国用【2010】第91300010号。土地权属人为汕头市荣信房地产开发有限公司,权属清楚,不涉及任何纠纷及法律诉讼,不涉及欠缴地价款或税费的问题。上述土地已纳入广东省“三旧”改造标图入库成果,改造地块编号44051100295号。

二、规划情况

改造地块符合汕头市土地利用总体规划和城市总体规划,并已纳入汕头市2010年“三旧”改造规划和年度实施计划,已编制控制性详细规划。汕头市城乡规划局汕规函【2016】585号文出具了改造项目的用地规划条件及用地红线图。根据用地规划条件,拟改造后的土地性质为住宅、零售商业、广场、文物古迹、幼儿园、服务设施用地和公园绿地。

三、土地利用现状情况

地块上建有仓库、工场、办公楼及商场、样品室等房产,其产权均归汕头市荣信房地产开发有限公司所有,建筑面积共33333.93平方米,容积率:0.779,现大部分已出租,地上建筑物的《房地产权证》分别列粤房地权证汕字第1000021301-1000021311号。

四、协议补偿情况

汕头市荣信房地产开发有限公司拥有该地块100%的权益,自有用地属于自拆自建、自行改造,不存在补偿情况。

五、土地拟改造情况

(一)根据汕头市城乡规划局汕规函【2016】585号文,光华路79号建设用地规划条件如下:

1、用地位置:光华路79

2、用地性质:住宅、零售商业、广场、文物古迹、幼儿园、服务设施用地和公园绿地(R21、B11、R22、G3、A7、G1)

其中:D05-03地块为居住小区服务设施用地(R22)

D06-01(之一、二)地块为公园绿地(G1)

D06-02(之一)地块为广场用地(G3)

D06-03(之一)地块为文物古迹用地(A7)

D06-05(之一)地块为住宅、零售商业兼容居住小区服务设施用地(R21、B11/R22)

D06-06为幼儿园用地(R22)

D07-01(之一) 地块为住宅、零售商业兼容居住小区服务设施用地(R21、B11/R22)

3、用地总面积(三旧改造范围面积):42782.2平方米(64.173亩)其中:道路面积:3299.5平方米(4.949亩)

实用地面积:39482.7平方米(59.224亩)

其中:D05-03实用地面积:3312.1平方米(4.968亩)

D06-01(之一)实用地面积:30.4平方米(0.046亩)

D06-01(之二) 实用地面积:6.8平方米(0.010亩)

D06-02(之一) 实用地面积:1899.1平方米(2.848亩)

D06-03(之一) 实用地面积:68.0平方米(0.102亩)

D06-05(之一) 实用地面积:31151.6平方米(46.727亩)

D06-06实用地面积:2958.2平方米(4.437亩)

D07-01(之一)实用地面积:56.5平方米(0.085亩)

4、规划技术指标要求:

D05-03地块:

1)容积率:≤2.0,地面以上计容建筑面积≤6624.2平方米

2)建筑密度:≤30%

3)绿地率:≥20% 

4)建(构)筑物海拔限高:≤32米

D06-02(之一)地块为厦岭妈宫周边保护区域,应严格遵守文物保护法规。

D06-03(之一)地块为现状厦岭妈宫,应严格遵守文物保护法规。

D06-05(之一)地块:

1)容积率:1.0<容积率≤4.5(其中零售商业≤0.5,1.0<住宅≤4.0)31151.6平方米<地面以上计容建筑面积≤140182.2平方米(其中零售商业地面以上计容建筑面积≤15575.8平方米,31151.6平方米<住宅地面以上计容建筑面积≤124606.4平方米)

2)建筑密度:≤40%,其中主楼≤25%

3)绿地率:住宅≥30%、商业≥20%

4)建(构)筑物海拔限高:≤110米

5)停车配建比例:≥20%

D06-06地块:

1)容积率:≤0.8,地面以上计容建筑面积≤2366.6平方米(按照≥6班、227个学位配建)

2)建筑密度:≤30%

3)绿地率:≥35%

4)建(构)筑物海拔限高:≤28米

5)停车配建比例:≥5%

上述地面以上计容建筑面积包括阳台及悬挑实体面积。其余规划条件按照汕头市城乡规划局汕规函【2016】585号文执行。

(二)改造后的综合效益

经济效益分析:经估算,本项目建设总投资5.8亿元,收益约0.7亿元,建设收益水平合理,切实可行。

行业影响分析:项目位于汕头金平老城区中心边缘,地少人多且民众居住房产大多楼龄较长,本项目改造后片区居住品质和居住环境可较大改观,生活配套日趋完善。地块周边人口密集,房源紧缺,存在刚性和部分改善性购房需求,供求关系互动明显,消费者对住房尤其是中小套型的需求较大。该项目改造后将建成11幢高层住宅,1幢多层综合服务楼,1所幼儿园,地上计容建筑面积约15万平方米,入住住户约970户。社区将引入电子保安及可视对讲、漏电漏气报警、紧急呼叫、到户温馨提示等智能系统,并引入全国一级资质物业公司提供五星级物业管理服务,社区中心将打造五星级绿化园林景观,配建景观水池、休闲健身、儿童乐园等设施设备,着力打造安全、舒适、环保、便利、和谐的社区文化。

目前,该片区除中信·滨江熙岸和龙光·龙腾嘉园外,缺乏较具规模的新楼盘供应,本项目的开发能进一步填补市场供应缺口,局部缓解市场上中小套型住房供需的矛盾,并带动整个片区的“三旧”改造。

区域经济影响分析项目成片改造后可提升片区配套档次和社区居住环境,将引进高端商业配套服务整个片区,带动周边地区服务业的发展,提供更多的就业岗位。项目的建成一方面可改善区域环境、美化城市景观,另一方面可盘活地块土地资源,提高经济效益,有效提升片区价值。

六.改造成本与融资情况

改造项目预算改造投资成本约5.8亿元,具体如下:

序号

项目

金额(万元)

所占比例

1

土地成本

12500

21%

2

建筑工程费

43000

74%

3

配套项目

2500

5%

合计

开发建设成本

58000

100%

项目改造资金全部由汕头市荣信房地产开发有限公司自筹。 

、建设时序

该地块改造预计2017年01月开工,工期3年,预计2019年12月完成竣工验收并投入使用,公共配套设施在项目开工时同步建设。

八、廉租住房的配建情况

根据汕头市政府《关于印发汕头市“三旧”改造中推进廉租住房建设的意见的通知》(汕府〔2014〕71号)的精神,本项目可按照可建住宅建筑面积的1%比例配套廉租住房,向汕头市房产管理部门认购廉租住房房源落实配套任务。

                       汕头市荣信房地产开发有限公司

                          ○一六年十月十一日

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